第七师胡杨河市住宅专项维修资金

管理办法（暂行）

第一章  总则

第一条  为了规范第七师胡杨河市（以下简称师市）及各团场、两区住宅专项维修资金管理，保障各类住宅和结构相连的非住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，维护所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）等法律、法规及规章的规定，结合师市实际情况，制定本办法。

第二条  本办法适用于师市城（市）镇规划区内商品房、已售公有住房、国家政策性房屋等各类住宅及与之结构相连的非住宅的住宅专项维修资金的设立、使用和管理。

本办法所称商品房含业主自主购买的商品房、保障性住房、 棚户区和老旧城区改造等各类房屋。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

第三条  本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同（契约），由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称住宅共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同（契约），由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备；一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  师市住房和城乡建设局负责师市住宅专项维修资金的指导和监督工作。

师市房屋管理服务中心在师市住建局的领导下具体负责住宅专项维修资金的监管工作，并作为胡杨河市房产管理部门具体实施胡杨河市行政辖区内住宅住宅专项维修资金的使用和管理。

各团场城镇服务部门,负责对本团场适用范围内的住宅专项维修资金收取的监督管理和使用的初审。

第五条  师市房屋管理服务中心负责全师市住宅专项维修资金的交存、使用和管理工作。各团、开发区城镇服务部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用和管理工作。

财政、自然资源、建设、审计、市场监督、消防等相关部门按照各自职责对住宅专项维修资金的管理进行监督。

第六条  各团场、开发区、市街道办事处、乡（镇）人民政府协助该地区房产主管部门指导辖区内住宅专项维修资金的管理，监督指导业主大会、业主委员会和住宅服务企业有关住宅专项维修资金管理的日常工作，调解住宅专项维修资金管理纠纷。

各连队居民委员会、社区委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。

第七条  住宅专项维修资金管理实行统一交纳、专户存储、所有权人决策、专款专用、主管部门监督使用的原则。

第二章  住宅住宅专项维修资金的交存

第八条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位。

第九条  住宅及与之结构相连的非住宅业主应按本办法的规定交存住宅专项维修资金，但一个业主所有且与其他住宅不具有共同部位、共用设施设备的除外。

第十条  住宅专项维修资金实行专帐核算，并以售房单位或住宅管理区域为单位进行单独核算，按房屋幢和户号设明细帐；未划定住宅管理区域的,以民政部门或各团地名办出具文件中命名的街号、小区号划分区域后以幢为单位单独核算，按房屋幢和户号设明细账。

第十一条  住宅专项维修资金交存程序如下：

（一）师市（团场）房产管理部门根据首次住宅专项维修资金交存标准核定交存金额；

（二）申请人交存至指定银行的住宅专项维修资金专户；

（三）师市（团场）房产管理部门核实指定银行交存票据无误后，出具住宅专项维修资金票据。

第十二条  适用范围内房屋的业主或建设单位应当按照下列标准交纳首期住宅专项维修资金；

（一）高层住宅（房屋层数大于7层的）由业主按建筑面积70元/㎡交存；多层住宅（房屋层数小于等于7层的）按建筑面积50元/㎡交存;设电梯的多层住宅按建筑面积70元/㎡交存。

（二）与住宅结构相连的非住宅，按照相应的住宅标准交存；独立的非住宅按建筑面积50元/㎡交存。

（三）尚未出售的住宅或与其他住宅结构相连的非住宅，由开发、建设单位代交。

（四）房屋所有权转让时，原房屋未交存住宅专项维修资金的，由转让方按照本条相应标准交存，维修资金补齐后方可办理转让手续。

（五）在一个住宅管理区域内，凡依法登记权属的车位、车库等其他非住宅参照住宅专项维修资金的标准交存住宅专项维修资金。

第十三条  住宅专项维修资金的交存标准由师市住建局、财政局、房屋管理服务中心根据国家有关规定及地方政策适时调整，并公布公告。

第十四条  交纳首期住宅专项维修资金的注意事项:

（一）业主应当在办理房屋入住（使用）手续前,将首次住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户或交由售房单位代为存入住宅专项维修资金专户。

（二）由房屋出售单位代收的首次住宅专项维修资金应自代收之日起15个工作日内，将代收的住宅专项维修资金存入指定银行的专项维修资金专户。

（三）新建项目的开发建设单位应当在办理房屋初始登记前，将代收的和未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅住宅专项维修资金专户。

（四）公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

（五）未按本办法交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

（六）本办法生效后,已建立住宅专项维修资金专户的住宅管理区域内的所有房屋，均应按同栋号标准交存住宅专项维修资金。

（七）交存凭证丢失或未建立住宅专项维修资金专户的，由住宅专项维修资金监管部门查询后出具证明，房屋产权登记部门可凭证明或免交证明予以办理相关手续。

（八）因买卖、赠予、继承等原因房屋产权发生转移的，已交存住宅专项维修资金结余部分不予退还,随房屋产权同时过户；已交存住宅住宅专项维修资金不足的，由双方自行协商进行补交。由房产交易部门办理分户帐过户手续。

（九）业主凭维修资金交款凭证到管理部门换取专用票据。

第十五条  师市房屋管理服务中心设专户对住宅专项维修资金进行交存和管理。由房管中心负责胡杨河市城区的交存工作；各团场和开发区负责各片区的住宅专项维修资金交存工作，由各团场和开发区售房单位交存至房屋管理服务中心的指定分户。

师市住建局负责住宅专项维修资金的监管工作，房管中心负责对胡杨河市城区及售房单位住宅专项维修资金的专账核算管理，各团场和开发区财务科负责对本辖区住宅专项维修资金的专账核算管理。

开立住宅专项维修资金专户，应当以住宅管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定住宅管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十六条  未交存住宅专项维修资金的国家政策性住房，团场房产管理部门尽快组织职工群众按照首次住宅专项维修资金交存标准交存,自本办法实施起一年内一次或分批次将首期维修资金存入住宅专项维修资金专户。

第十七条  在本办法生效之前，团场房产管理部门已按当时购房款2%的比例的标准向购房者收交住宅专项维修资金的住房，在进行登记和交易时购房者需按本办法确定的标准补交。

第十八条  住宅专项维修资金实行业主自主管理或者由师市 （团场）房产管理部门代为管理的方式。

成立业主大会前或者业主大会成立后决定不实行自主管理的，其住宅专项维修资金由师市（团场）房产管理部门代为管理。

第十九条  业主决定自主管理住宅专项维修资金的，应当在师市（团场）房产管理部门、社区的指导下召开业主大会，业主大会履行下列程序后可以授权业主委员会对住宅专项维修资金实行自主管理：

（一）根据业主的意见、建议和要求，由业主委员会拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议审议；

（二）业主大会对业主委员会拟定的住宅专项维修资金实行自主管理的决议、管理制度以及确定住宅专项维修资金的专户管理银行、账目管理单位和住宅专项维修资金账目责任人等相关决议事项进行表决;

（三）决议事项应当经住宅管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意；但涉及筹集建筑物及其附属设施的维修资金事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

（四）业主大会会议召开后，业主委员会应当将业主大会决议事项及业主大会会议召开的情况在本住宅管理区域内的显著位置进行公示，公示期不得少于15个日。

第二十条  业主大会决定自主管理住宅专项维修资金的，业主委员会应当持有关材料向市房产主管部门提出划转本住宅管理区域业主交存的住宅专项维修资金的申请。具体流程如下：

（一）业主委员会持业主大会决议，在住宅专项维修资金专户管理银行开立唯一专户，专户管理银行不得擅自变更，确需变更的应当经业主大会决定后书面告知师市和团场房产管理部门；

（二）业主委员会持住宅专项维修资金移交申请、业主大会决议、开立专户等相关资料到师市（团场）房产管理部门办理住宅住宅专项维修资金移交手续;

（三）师市（团场）房产管理部门自受理申请之日起30 日内通知住宅专项维修资金专户管理银行，将该住宅管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

第二十一条  业主分户账面住宅住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。原则上续交后业主分户账面余额不得低于首期交存额。

由师市（团场）房产管理部门代管住宅专项维修资金的，具体续交办法由师市住建局会同师市（团场）房产管理部门制定。

由业主大会自主管理住宅专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定续交方案，并依据续交方案向相关业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起10日内，将续交的住宅住宅专项维修资金交存至专户管理银行。

第二十二条   住宅专项维修资金交存规定实施前，未交存住宅专项维修资金的住宅管理区域，业主委员会可以组织召开该住宅管理区域业主大会会议讨论确定筹集方案。

第二十三条  未在规定时间续交住宅专项维修资金的业主，师市（团场）房产管理部门不予办理住宅专项维修资金过户，变更、开具余额有效证明等相关业务。

第三章  住宅住宅专项维修资金的使用

第二十四条  住宅专项维修资金使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十五条  住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造及增设，不得挪作他用。

保修期无法确定的房屋，从实际入住时间算起，需要维修、更新、改造的住宅共用部位、共用设施设备超过国家规定保修期限的，经业主大会讨论通过，可以申请使用住宅专项维修资金。

第二十六条  住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由相关业主按照下列规定分摊：

（一）属于住宅管理区域内业主共有的住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由相关业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊；

（二）专属一幢楼的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由该楼全体业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊；

（三）专属一个单元的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由该单元全体业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊；

（四）专属一个楼层的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造及增设费用，由该楼层全体业主按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊。

（五）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照各自拥有住宅建筑面积的比例分摊。

（六）售后公有住房与商品住宅或非住宅之间共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关住宅。其中：售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十七条  住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造及增设费用，涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者产权单位应当按照尚未售出住宅建筑面积的比例分摊。

第二十八条  由师市房产管理部门代管住宅专项维修资金的，按照下列程序使用住宅专项维修资金:

（一）住宅管理区域内有住宅服务企业的，由住宅服务企业或业主根据业务需求和建议提出使用申请；住宅管理区域内没有住宅服务企业的，由业主聘请专业机构提出使用方案;

（二）住宅服务企业或者社区或业主聘请的专业机构根据维修和更新改造项目拟定使用方案，并在住宅管理区域内的显著位置公示使用方案公示期不得少于7日;

（三）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；

（四）住宅服务企业或者社区或者业主组织实施使用方案;

（五）住宅服务企业或者社区或者业主持有关材料，向师市房产管理部门申请列支，并在住宅管理区域内的显著位置公示住宅专项维修资金使用的相关情况;

（六）师市房产管理部门审核同意后，向住宅专项维修资金的专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；

（七）划转至维修单位的维修资金分两个阶段支付，项目完成验收合格后支付95%，在工程质保期到期后且无较大质量问题后支付剩余部分；

第二十九条  由业主大会自主管理住宅专项维修资金的，按照下列程序使用住宅专项维修资金。

（一）业主委员会根据维修、更新、改造及增设项目提出使用方案或者业主委员会聘请第三方服务企业提出使用方案，使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；

（二）业主委员会组织相关业主讨论使用方案，第三方服务企业组织实施使用方案，持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；动用公有住房专项维修资金的，向师市（团场）房产管理部门申请列支；

（三）业主委员会审核通过使用方案后,持使用方案、工程预算、业主表决情况等材料到师市房产主管部门备案，书面告知团场房产管理部门；动用公有住房住宅专项维修资金的，经师市（团场）房产管理部门审核同意;

（四）区房产主管部门备案后，业主委员会组织实施使用方案；

（五）工程完工后，业主委员会持工程质量监督报告、工程结算审核报告、业主分摊费用明细等材料到师市房产主管部门备案，师市房产主管部门备案后，业主委员会与施工单位按照合同约定结算。

第三十条  师市（团场）房产管理部门负责对维修工程及时进行监督检查；维修工程竣工后，由师市（团场）房产管理部门监督住宅服务企业、业主委员会（未成立业主大会的,可以由社区居委会召集业主代表）对房屋维修工程组织验收。

第三十一条  发生危及房屋使用安全和严重影响住用功能等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,应当按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）由师市房产管理部门代管住宅专项维修资金的，按照本办法第二十八条第（一）项、第（四）项、第（五）项、第（六） 项的规定办理；

（二）由业主大会自主管理住宅专项维修资金的，按照本办 法第二十九条第（二）项、第（三）项、第（四）项的规定办理。

第三十二条  住宅共用部位、共用设施设备发生危及房屋使用安全和严重影响住用功能的紧急情况时，业主住宅专项维修资金分户账余额不足以支付应急维修费用的，或者住宅专项维修资金存在资金缺口的，应当由各团、开发区人民政府应急资金垫付，待住宅专项维修资金归集到位后，予以归还。

第三十三条  住宅专项维修资金使用过程中发生工程招标、工程质量监理、工程造价审核的，相关费用可从住宅专项维修资金中列支。

第三十四条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

（一）依法应当由开发建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二） 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视、宽带数据传输等管线的维修、养护、更新费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的住宅共有部位、共有设施设备的修复费用;

（四）根据住宅服务合同的约定应当由住宅服务企业承担的住宅共有部分、共有设施设备维修、养护费用。

第三十五条  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金规定的存储利息；

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（三）住宅共用设施设备报废后回收的残值;

（四）业主大会或业主自愿筹集交存的款项;

（五）其他按规定转入的资金。

第四章  住宅住宅专项维修资金的监督和管理

第三十六条  师市住建局应当会同师市相关部门定期对住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查，规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

住宅专项维修资金专用票据在兵团财政局购买，由师市房屋管理服务中心负责具体使用、保存、核销管理，并接受师市住建局的监督检查。

第三十七条  房屋所有权转让时，受让人应当持房屋权属证书、身份证等证件到市、各团场、开发区城镇管理部门办理分户账更名手续。该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

第三十八条  房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收交同级国库。

第三十九条  专户管理银行应当每月一次向市房产主管部门发送住宅专项维修资金对账单，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，向业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主大会自行管理住宅专项维修资金的，由业主委员会负责公布。业主对公布的情况有异议的，可以向公布人申请复核。

市房产主管部门应当定期向社会公开住宅专项维修资金存储和收支情况。

第四十条  师市房产主管部门、业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。师市（团场）房产管理部门或者业主委员会应当自收到复核申请之日起7日内予以答复。

第四十一条  市房产主管部门、业主委员会应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

当年交存或者使用的业主分户账按照同期银行活期存款利率计息；其余未发生变动的业主分户账按照同期银行定期存款利率计息。

业主可以通过登录师市住宅专项维修资金管理系统查询其分户账中住宅专项维修资金的状况。

第四十二条  由师市（团场）房产管理部门代管住宅专项维修资金的，应当依法接受审计部门、监察部门的监督。

由业主大会自主管理住宅专项维修资金的，师市（团场）房产管理部门、社区应当对管理和使用情况加强指导、监督。

第四十三条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督，并接受社会监督。

第四十四条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政主管部门有关规定，依法接受财政主管部门的监督。

第四十五条  住宅服务合同解除时，住宅服务企业应当在各团房产主管部门、人民政府、街道办事处的监督下，向业主委员会移交住宅专项维修资金相关资料。

业主委员会任期届满，应当在房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的监督下，向新一届业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交住宅专项维修资金相关资料。

第四十六条  住宅专项维修资金的归集、使用、管理发生纠纷时，由各团场、开发区房产主管部门会同街道办事处、各级人民政府和业主委员会进行调解，调解不成的，当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第五章  法律责任

第四十七条  开发建设单位违反本办法规定，未将代收的房屋住宅专项维修资金存入房屋住宅专项维修资金专户的，师市（团场）房产管理部门应当责令限期交存，并由其按照相应的同期银行定期存款利率补交双倍利息，补交的利息计入房屋住宅专项维修资金专户。

第四十八条  开发建设单位违反本办法第十四条规定将房屋交付买受人的，由师市（团场）房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第四十九条  开发建设单位未按本办法规定分摊维修、更新和改造费用的，由师市（团场）房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款，并停止办理后续手续。

第五十条  由业主大会自行管理住宅专项维修资金，业主委员会及其成员违反本办法规定，有下列情形之一的，由住宅所在地的区房产主管部门责令限期改正；造成经济损失的，依法承担相应赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按照本办法规定设立住宅专项维修资金专户或者未按照房屋户门号设分户账；

（二）利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第五十一条  违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由有关部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

住宅服务企业挪用住宅专项维修资金情节严重的，除按照前款规定予以处罚外，还应当由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

各团、开发区房产主管部门挪用住宅专项维修资金的，由师市房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，由师市人民政府对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条  业主未按照本办法规定或者业主大会决议交存、续交住宅专项维修资金，或者拒不分摊维修、更新、改造及增设费用的，业主委员会或者利害关系人可以向人民法院提起诉讼。

第五十三条  违反本办法其他规定，相关法律、法规、规章已规定法律责任的，依法追究法律责任。

第六章  附则

第五十四条  本办法由师市住建局、师市房屋管理服务中心共同解释。

第五十五条  本办法自公布之日起施行。本办法施行前已设立并交存住宅专项维修资金由其他部门管理的，在本办法施行之日起两个月内交由房产管理部门。

第五十六条  本办法自2021年4月1日起施行。