关于《第七师胡杨河市住宅专项维修资金

管理办法（暂行）》的政策解读

一、背景依据

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，对保障住宅共有部位、共有设备的正常使用，维护业主的合法权益具有重要意义。为了规范第七师胡杨河市（以下简称师市）及各团场、两区住宅专项维修资金管理，保障各类住宅和结构相连的非住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，维护所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）等法律、法规及规章的规定，结合师市实际情况，制定本办法。

二、适用范围

本办法适用于师市城（市）镇规划区内商品房、已售公有住房、国家政策性房屋等各类住宅及与之结构相连的非住宅的住宅专项维修资金的设立、使用和管理。

本办法所称商品房含业主自主购买的商品房、保障性住房、棚户区和老旧城区改造等各类房屋。

三、关键词诠释

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同（契约），由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称住宅共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同（契约），由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备；一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

四、工作原则与职责分工

住宅专项维修资金管理实行统一交纳、专户存储、所有权人决策、专款专用、主管部门监督使用的原则。

师市住房和城乡建设局负责师市住宅专项维修资金的指导和监督工作。

师市房屋管理服务中心在师市住建局的领导下具体负责住宅专项维修资金的监管工作，并作为胡杨河市房产管理部门具体实施胡杨河市行政辖区内住宅住宅专项维修资金的使用和管理。

各团场城镇服务部门,负责对本团场适用范围内的住宅专项维修资金收取的监督管理和使用的初审。

财政、自然资源、建设、审计、市场监督、消防等相关部门按照各自职责对住宅专项维修资金的管理进行监督。

五、主要内容解读

《实施细则》共五章五十七条内容，下面对使用、续交等主要内容进行解读说明：

首期交存：适用范围内房屋的业主或建设单位应当按照下列标准交纳首期住宅专项维修资金

（一）高层住宅（房屋层数大于7层的）由业主按建筑面积70元/㎡交存；多层住宅（房屋层数小于等于7层的）按建筑面积50元/㎡交存;设电梯的多层住宅按建筑面积70元/㎡交存。

（二）与住宅结构相连的非住宅，按照相应的住宅标准交存；独立的非住宅按建筑面积50元/㎡交存。

（三）尚未出售的住宅或与其他住宅结构相连的非住宅，由开发、建设单位代交。

（四）房屋所有权转让时，原房屋未交存住宅专项维修资金的，由转让方按照本条相应标准交存，维修资金补齐后方可办理转让手续。

（五）在一个住宅管理区域内，凡依法登记权属的车位、车库等其他非住宅参照住宅专项维修资金的标准交存住宅专项维修资金。

使用流程：由师市房产管理部门代管住宅专项维修资金的，按照下列程序使用住宅专项维修资金:

（一）住宅管理区域内有住宅服务企业的，由住宅服务企业或业主根据业务需求和建议提出使用申请；住宅管理区域内没有住宅服务企业的，由业主聘请专业机构提出使用方案;

（二）住宅服务企业或者社区或业主聘请的专业机构根据维修和更新改造项目拟定使用方案，并在住宅管理区域内的显著位置公示使用方案公示期不得少于7日;

（三）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；

（四）住宅服务企业或者社区或者业主组织实施使用方案;

（五）住宅服务企业或者社区或者业主持有关材料，向师市房产管理部门申请列支，并在住宅管理区域内的显著位置公示住宅专项维修资金使用的相关情况;

（六）师市房产管理部门审核同意后，向住宅专项维修资金的专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；

（七）划转至维修单位的维修资金分两个阶段支付，项目完成验收合格后支付95%，在工程质保期到期后且无较大质量问题后支付剩余部分。

续交：业主分户账面住宅住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。原则上续交后业主分户账面余额不得低于首期交存额。

由师市（团场）房产管理部门代管住宅专项维修资金的，具体续交办法由师市住建局会同师市（团场）房产管理部门制定。

由业主大会自主管理住宅专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定续交方案，并依据续交方案向相关业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起10日内，将续交的住宅住宅专项维修资金交存至专户管理银行。